Ristrutturare o costruire ex novo .... alcune informazioni sui primi passi
Il primo passo che vi consigliamo è: prima di comprare un fabbricato da ristrutturare o un terreno su cui edificare il fabbricato di cui necessitate, individuate il professionista che vi affiancherà in questa avventura .... sarà in grado di valutare, senza nulla togliere alle vostre capacità, se siano in grado di soddisfare le vostre esigenze e le vostre aspettative, sarà in grado di valutare la congruità economica del bene immobile, sarà in grado di cogliere le eventuali potenzialità nascoste che un buon progetto potrà esaltare. Tante sono le variabili che concorrono a definire il giusto rapporto immobile/prezzo a prescindere dai semplici parametri delle superfici esistenti, della volumetria realizzabile e dell'estensione dell'area, e più avete chiare le vostre esigenze e priorità e meglio sarà possibile valutare come l'area o il fabbricato possano soddisfarle e di conseguenza stabilire se il prezzo da pagare è congruo con le possibilità di vedere realizzato il proprio sogno.
Forse non tutti sanno che: le competenze professionali da coinvolgere per una buona progettazione sono diverse, soprattutto in immobili di una certa "complessità" tecnologica
- il progettista architettonico (geometra, ingegnere, perito edile o architetto ... quest'ultimo è sicuramente il più adatto ... ma il mio è un giudizio di parte non me ne vogliano gli altri professionisti) che darà forma alle vostre esigenze;
- il geologo che analizzerà il terreno (eseguendo delle prove penetrometriche) valutandone le caratteristiche e fornendo le prime indicazioni per le strutture;
- lo strutturista: che valuterà i dati forniti dall'indagine geologica per poi calcolare e di conseguenza dimensionare le strutture dell'intervento;
- il progettista per l'impianto elettrico, domotico e del fotovoltaico (ormai obbligatorio per legge)
- il progettista per gli impianti idrici: riscaldamento, ventilazione meccanica controllata, distribuzione dell'acqua e del gas, irrigazione, pannelli solari termici (per produzione di acqua calda sanitaria);
- il consulente in materia acustica per la valutazione del clima acustico (in caso di nuove costruzioni) e dei requisiti passivi acustici degli edifici (per tutti gli interventi);
- il consulente per il catasto: che esegue i rilievi strumentali e predispone la documentazione per l'accatastamento del nuovo immobile.
- il certificatore energetico: che a fine lavori redige l'Attestato di Prestazione Energetica (è una sorta di certificato che stabilisce quando dovrebbe "consumare" l'immobile)
- il coordinatore in materia di sicurezza: che valuta i rischi connessi alla realizzazione del fabbricato, predispone l'apposito Piano di Sicurezza e Coordinamento e sovrintende il cantiere affinchè siano ridotti al minimo i rischi per i lavoratori.
Non necessariamente si tratterà di incaricare un professionista diverso per ogni prestazione, alcuni professionisti possono avere competenze in più campi e quindi assolvere più adempimenti, mentre il certificatore energetico non deve essere in alcun modo coinvolto nelle varie fasi della progettazione e della realizzazione dell'immobile.
Importante sarà il coordinamento tra tutte le figure professionali coinvolte in quanto, in fase progettuale,da un lato il progettista architettonico, lo strutturista e i progettisti impiantistici dovranno interfacciarsi per l'alloggiamento delle tubazioni e delle apparecchiature (ricordiamo che alla luce delle recenti normative in materia antisismica non è più possibile attraversare le opere strutturali con le tubazioni), mentre dall'altro gli stessi professionisti ed il coordinatore per la sicurezza, dovranno valutare come realizzare le singole parti dell'opera ... in sicurezza.
Un buon coordinamento è la migliore base per la riuscita del progetto.
Per poter realizzare l'intervento di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione o restauro conservativo o di nuova costruzione si necessita dell'ottenimento dei necessari permessi presso gli enti preposti: si va dal Comune in cui è sito l'immobile, alla Provincia, alla Regione, alla Soprintendenza ai Beni Architettonici ed Paesaggistici, agli enti Statali, qualora vi fossero vincoli o interessi particolari imposti da tali enti.
A seconda del tipo di intervento vi sono diverse pratiche edilizie da predisporre.
A questo punto si devono scegliere le imprese che dovranno realizzare l'opera, è possibile appaltare l'intera opera ad un'unica impresa che presumibilmente subappalterà tutta una serie di lavorazioni che non è in grado di realizzare col proprio personale, oppure si può decidere di appaltare a diverse imprese le diversi parti dell'immobile (per es. opere murarie e strutturali, opere impiantistiche idro-termo-sanitarie, opere impiantistiche elettriche, opere da serramentista, opere di pavimentazione e rivestimento, opere da fabbro, ecc.). La seconda strada è molto più impegnativa e dispendiosa in termini di tempo, ma, con l'aiuto di un buon professionista, permettere di scegliere le imprese che si ritengono più affidabili e anche di spuntare migliori condizioni economiche.
La scelta delle imprese oggi non deve essere fatta esclusivamente sulla base del prezzo più basso, in quanto molto più importante è la professionalità messa in campo per la realizzazione del vostro immobile: purtroppo oggi ad un elevato miglioramento delle prestazioni dei materiali da costruzione non sempre (ma molto spesso) non corrisponde un'altrettanta elevata preparazione tecnica delle imprese preposte alla lavorazione: è inutile acquistare i migliori materiali sul mercato se poi non vengono messi in opera da imprese all'altezza .... ne va del vostro investimento.
Vi consigliamo di far predisporre al progettista dell'opera un dettagliato computo metrico ed un capitolato descrittivo delle opere da realizzare, in modo che tutte le imprese interpellate redigano i propri preventivi sulla medesima base, evitando poi le spiacevoli sorprese derivanti dai preventivi richiesti solamente sulla base di pochi e scarni disegni del progetto di massima, che ogni impresa interpreta e quantifica a proprio piacimento ... con la conseguente richiesta di perizie supplettive in corso d'opera per opere non previste, non preventivate per vari motivi, per materiali diversi da quelli che avevate in mente, ecc.
In sede di preventivo ricordatevi di allegare anche il Piano di Sicurezza e Coordinamento, in modo tale che l'impresa possa valutare prima dell'assegnazione dell'appalto se eventuali costi inerenti la sicurezza del cantiere derivanti dalle prescrizioni dettate dal Coordinatore per la sicurezza siano o meno ricompresi nei costi esposti e/o previsti nel capitolato d'appalto.
Infine vi ricordiamo che più dettagliato è il progetto prima dell'inizio lavori e meno problematiche emergeranno in fase di esecuzione ... per esempio pensare alla disposizione dell'arredo contemporaneamente alla progettazione degli impianti è il modo migliore per avere le predisposizioni giuste al posto giusto, avere chiaro il modo di "utilizzo" del fabbricato sarà importante per le scelte impiantistiche del fabbricato, riuscire a dare il maggiore numero di input al progettista vorrà dire avere le giuste risposte alle proprie aspettative ... diffidate di qualcuno che vi dovesse dire: "poi vedremo durante i lavori come fare" .. è l'anticamera dei problemi e delle loro risoluzioni raffazzonate alla meno peggio.
Che sia un immobile prefabbricato o di tipo tradizionale non è importante ... è importante che sia pensato in ogni suo aspetto prima di realizzarlo.
Ultimo appunto: l'aspetto economico è molto molto importante, ma prima di decidere, cercate sempre una risposta al perchè la medesima opera possa costare cifre tra loro molto lontane, chiedete al professionista da voi incaricato di darvi il suo parere sul rapporto qualità/prezzo esposto e di richiedere maggiori informazioni alle imprese dove le somme esposte per le medesime lavorazioni si dovessero differenziare di molto tra loro.
Un ultima nota: in materia di sicurezza, in qualità di committenti, sarete responsabili della scelta delle imprese e del controllo dell'operato del Coordinatore in materia di sicurezza cantieri ed in caso di incidente occorrente ad un lavoratore non è detto che siate ritenuti esenti da responsabilità in merito, al proposito vi invito a consultare i seguenti documenti cliccandogli sopra: Guida INAIL sui rischi del proprietario e Opuscolo del committente
Forse non tutti sanno che: le competenze professionali da coinvolgere per una buona progettazione sono diverse, soprattutto in immobili di una certa "complessità" tecnologica
- il progettista architettonico (geometra, ingegnere, perito edile o architetto ... quest'ultimo è sicuramente il più adatto ... ma il mio è un giudizio di parte non me ne vogliano gli altri professionisti) che darà forma alle vostre esigenze;
- il geologo che analizzerà il terreno (eseguendo delle prove penetrometriche) valutandone le caratteristiche e fornendo le prime indicazioni per le strutture;
- lo strutturista: che valuterà i dati forniti dall'indagine geologica per poi calcolare e di conseguenza dimensionare le strutture dell'intervento;
- il progettista per l'impianto elettrico, domotico e del fotovoltaico (ormai obbligatorio per legge)
- il progettista per gli impianti idrici: riscaldamento, ventilazione meccanica controllata, distribuzione dell'acqua e del gas, irrigazione, pannelli solari termici (per produzione di acqua calda sanitaria);
- il consulente in materia acustica per la valutazione del clima acustico (in caso di nuove costruzioni) e dei requisiti passivi acustici degli edifici (per tutti gli interventi);
- il consulente per il catasto: che esegue i rilievi strumentali e predispone la documentazione per l'accatastamento del nuovo immobile.
- il certificatore energetico: che a fine lavori redige l'Attestato di Prestazione Energetica (è una sorta di certificato che stabilisce quando dovrebbe "consumare" l'immobile)
- il coordinatore in materia di sicurezza: che valuta i rischi connessi alla realizzazione del fabbricato, predispone l'apposito Piano di Sicurezza e Coordinamento e sovrintende il cantiere affinchè siano ridotti al minimo i rischi per i lavoratori.
Non necessariamente si tratterà di incaricare un professionista diverso per ogni prestazione, alcuni professionisti possono avere competenze in più campi e quindi assolvere più adempimenti, mentre il certificatore energetico non deve essere in alcun modo coinvolto nelle varie fasi della progettazione e della realizzazione dell'immobile.
Importante sarà il coordinamento tra tutte le figure professionali coinvolte in quanto, in fase progettuale,da un lato il progettista architettonico, lo strutturista e i progettisti impiantistici dovranno interfacciarsi per l'alloggiamento delle tubazioni e delle apparecchiature (ricordiamo che alla luce delle recenti normative in materia antisismica non è più possibile attraversare le opere strutturali con le tubazioni), mentre dall'altro gli stessi professionisti ed il coordinatore per la sicurezza, dovranno valutare come realizzare le singole parti dell'opera ... in sicurezza.
Un buon coordinamento è la migliore base per la riuscita del progetto.
Per poter realizzare l'intervento di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione o restauro conservativo o di nuova costruzione si necessita dell'ottenimento dei necessari permessi presso gli enti preposti: si va dal Comune in cui è sito l'immobile, alla Provincia, alla Regione, alla Soprintendenza ai Beni Architettonici ed Paesaggistici, agli enti Statali, qualora vi fossero vincoli o interessi particolari imposti da tali enti.
A seconda del tipo di intervento vi sono diverse pratiche edilizie da predisporre.
A questo punto si devono scegliere le imprese che dovranno realizzare l'opera, è possibile appaltare l'intera opera ad un'unica impresa che presumibilmente subappalterà tutta una serie di lavorazioni che non è in grado di realizzare col proprio personale, oppure si può decidere di appaltare a diverse imprese le diversi parti dell'immobile (per es. opere murarie e strutturali, opere impiantistiche idro-termo-sanitarie, opere impiantistiche elettriche, opere da serramentista, opere di pavimentazione e rivestimento, opere da fabbro, ecc.). La seconda strada è molto più impegnativa e dispendiosa in termini di tempo, ma, con l'aiuto di un buon professionista, permettere di scegliere le imprese che si ritengono più affidabili e anche di spuntare migliori condizioni economiche.
La scelta delle imprese oggi non deve essere fatta esclusivamente sulla base del prezzo più basso, in quanto molto più importante è la professionalità messa in campo per la realizzazione del vostro immobile: purtroppo oggi ad un elevato miglioramento delle prestazioni dei materiali da costruzione non sempre (ma molto spesso) non corrisponde un'altrettanta elevata preparazione tecnica delle imprese preposte alla lavorazione: è inutile acquistare i migliori materiali sul mercato se poi non vengono messi in opera da imprese all'altezza .... ne va del vostro investimento.
Vi consigliamo di far predisporre al progettista dell'opera un dettagliato computo metrico ed un capitolato descrittivo delle opere da realizzare, in modo che tutte le imprese interpellate redigano i propri preventivi sulla medesima base, evitando poi le spiacevoli sorprese derivanti dai preventivi richiesti solamente sulla base di pochi e scarni disegni del progetto di massima, che ogni impresa interpreta e quantifica a proprio piacimento ... con la conseguente richiesta di perizie supplettive in corso d'opera per opere non previste, non preventivate per vari motivi, per materiali diversi da quelli che avevate in mente, ecc.
In sede di preventivo ricordatevi di allegare anche il Piano di Sicurezza e Coordinamento, in modo tale che l'impresa possa valutare prima dell'assegnazione dell'appalto se eventuali costi inerenti la sicurezza del cantiere derivanti dalle prescrizioni dettate dal Coordinatore per la sicurezza siano o meno ricompresi nei costi esposti e/o previsti nel capitolato d'appalto.
Infine vi ricordiamo che più dettagliato è il progetto prima dell'inizio lavori e meno problematiche emergeranno in fase di esecuzione ... per esempio pensare alla disposizione dell'arredo contemporaneamente alla progettazione degli impianti è il modo migliore per avere le predisposizioni giuste al posto giusto, avere chiaro il modo di "utilizzo" del fabbricato sarà importante per le scelte impiantistiche del fabbricato, riuscire a dare il maggiore numero di input al progettista vorrà dire avere le giuste risposte alle proprie aspettative ... diffidate di qualcuno che vi dovesse dire: "poi vedremo durante i lavori come fare" .. è l'anticamera dei problemi e delle loro risoluzioni raffazzonate alla meno peggio.
Che sia un immobile prefabbricato o di tipo tradizionale non è importante ... è importante che sia pensato in ogni suo aspetto prima di realizzarlo.
Ultimo appunto: l'aspetto economico è molto molto importante, ma prima di decidere, cercate sempre una risposta al perchè la medesima opera possa costare cifre tra loro molto lontane, chiedete al professionista da voi incaricato di darvi il suo parere sul rapporto qualità/prezzo esposto e di richiedere maggiori informazioni alle imprese dove le somme esposte per le medesime lavorazioni si dovessero differenziare di molto tra loro.
Un ultima nota: in materia di sicurezza, in qualità di committenti, sarete responsabili della scelta delle imprese e del controllo dell'operato del Coordinatore in materia di sicurezza cantieri ed in caso di incidente occorrente ad un lavoratore non è detto che siate ritenuti esenti da responsabilità in merito, al proposito vi invito a consultare i seguenti documenti cliccandogli sopra: Guida INAIL sui rischi del proprietario e Opuscolo del committente